L’immobilier commercial est en pleine mutation. La périurbanisation, longtemps perçue comme un phénomène résidentiel, modifie en profondeur l’équilibre entre les centres-villes et les périphéries. La réorganisation des flux de consommation, l’essor du télétravail et l’adaptation des stratégies des enseignes accélèrent ce déplacement, questionnant la pérennité des valeurs locatives dans certains secteurs.
Si les centres-villes conservent une attractivité indéniable sur certains segments, la montée en puissance des retail parks et autres pôles commerciaux périurbains rebat les cartes. Ce glissement progressif appelle à une lecture plus fine des dynamiques de marché pour les investisseurs, les enseignes et les gestionnaires d’actifs.
Centre-ville : Une polarisation accrue des performances
Pendant des décennies, les artères commerçantes des grandes villes ont bénéficié d’une valorisation stable et d’une demande soutenue. Toutefois, plusieurs signaux indiquent une segmentation croissante du marché.
Taux de vacance en hausse : En 2023, la vacance commerciale dans les centres-villes français a atteint 12 %, contre 7 % en 2015 (Procos). Cette progression est particulièrement marquée dans les moyennes et grandes villes, où certaines cellules commerciales restent inoccupées pendant plusieurs mois.
Recul du retail non alimentaire : L’essor du e-commerce et les arbitrages des grandes enseignes ont conduit à la fermeture de nombreux points de vente en centre-ville, notamment dans le prêt-à-porter et l’équipement de la maison.
Pression sur les marges locatives : Si certains emplacements premium conservent des loyers élevés, d’autres subissent une correction progressive. Entre 2019 et 2023, les valeurs locatives ont baissé de 10 à 30 % dans certaines rues commerçantes secondaires (CBRE).
Cette recomposition du marché conduit les acteurs à reconsidérer la soutenabilité de certains actifs et à adapter leurs stratégies en conséquence.
Périphérie : Une attractivité renforcée et mieux maîtrisée
À l’inverse, les zones périurbaines bénéficient d’une dynamique plus stable, portée par l’évolution des comportements de consommation et la flexibilité des espaces.
Retail parks et zones commerciales résilientes : Avec un taux d’occupation moyen de 92 %, les retail parks affichent une performance plus robuste que certains centres-villes (Cushman & Wakefield). Leur attractivité repose sur une offre mixte (enseignes nationales, loisirs, restauration) et des loyers plus accessibles.
Évolution des formats commerciaux : L’essor du drive, du click-and-collect et des dark stores favorise des implantations en périphérie, où les surfaces sont plus adaptées aux nouvelles exigences logistiques et commerciales.
Cette montée en puissance des périphéries ne signifie pas un déclin systématique des centres-villes, mais plutôt une ré-allocation progressive des flux et des investissements.
Vers un nouvel équilibre des valeurs locatives
Les transformations en cours imposent aux acteurs du marché une adaptation continue. La question centrale n’est plus seulement le choix entre centre-ville et périphérie, mais la capacité à évaluer précisément la valeur réelle des actifs dans un environnement en mutation.
Segmentation accrue des marchés : L’évolution différenciée des valeurs locatives selon les zones et les types d’actifs nécessite une analyse fine des tendances locales.
Adaptation des stratégies d’investissement : Dans ce contexte, les investisseurs et gestionnaires d’actifs doivent anticiper les ajustements nécessaires pour préserver la performance de leurs portefeuilles.
Rôle clé de l’évaluation immobilière : Face à ces mutations, une expertise rigoureuse est indispensable pour établir une valorisation en phase avec les réalités du marché.
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